當(dāng)房客想把戶籍遷入時(shí) 4個(gè)重點(diǎn)先考慮

【MyGoNews編輯部/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】現(xiàn)在理財(cái)?shù)哪Ｊ胶芏?，常有媒體報(bào)導(dǎo)「包租公」致富，但是，房子出租給他人有很多細(xì)節(jié)要注意，否則，包租公的理財(cái)夢(mèng)沒有達(dá)成前，自己就惹了一堆不必要的麻煩，很多人也許都不知道，當(dāng)房客要求把戶籍遷入租賃的房屋，房東有沒有什麼風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)單的說，房客要遷戶籍到租屋處，房東要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有4：

(1)房客遷入戶籍，房東就無法享有自用住宅稅率，地價(jià)稅、土地增值稅也會(huì)提高，舉例說，如果房東原已辦妥自用住宅者，因房客戶籍遷入，將導(dǎo)致地價(jià)稅(千分之二)之土地，因不符自用規(guī)定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者，稅額不變。

其次，有關(guān)於土地增值稅問題，將來如出售時(shí)，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優(yōu)惠稅率(10％，規(guī)定出售前1年不得出租、營業(yè))。因此，房東出售時(shí)，如有房客設(shè)籍且未申報(bào)出租時(shí)，會(huì)要求房客填寫「無租賃切結(jié)書」，以符合自用土地增值稅規(guī)定。
 


(2)若房客遷入戶籍，把租金提列為費(fèi)支出而報(bào)稅，租金將併入房東的綜合所得項(xiàng)下，年度所得稅可能會(huì)增加，一般租賃所得稅的計(jì)算方式：

例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)
如果不列舉費(fèi)用，可扣除43％之(法定)必要費(fèi)用，所以申報(bào)租金收入為120000x(1-43％)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應(yīng)繳綜合所得稅率計(jì)算所得稅，例如級(jí)距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級(jí)距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個(gè)人都不同。

(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹(jǐn)慎處理。所有權(quán)人(房東)帶所有權(quán)狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務(wù)所請(qǐng)求將房客的戶籍遷離，戶政事務(wù)所會(huì)寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設(shè)籍人(房客)限期出面說明，因?yàn)榉靠鸵堰w離或無租賃契約書，戶政事務(wù)所會(huì)將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務(wù)所(通常需要5個(gè)月的時(shí)間)，此後房東不會(huì)有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時(shí)，可在遷入地辦理遷入，與房東無關(guān)。
 


(4)最麻煩的是，當(dāng)房客戶籍遷入之後，發(fā)生卡債欠繳、官司纏身等問題，房客搬離卻沒將戶籍遷出時(shí)，所有法院的傳票、討債公司都會(huì)到他的戶籍地址進(jìn)行一些「必要」的動(dòng)作，對(duì)於房東來說，將是相當(dāng)煩的一件事。

其實(shí)，出租者最大的權(quán)利，即在期限屆滿得不續(xù)租，而最大的夢(mèng)魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會(huì)建議先與房客協(xié)調(diào)，如果因此導(dǎo)致爭(zhēng)議出現(xiàn)，不妨再增加一筆公證費(fèi)用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強(qiáng)制執(zhí)行)，以免房客心存報(bào)復(fù)，租賃期滿不搬遷。